商品房出现质量问题,购房者可否直接要求解除合同?

◆读者求助

家住济南南部某小区业主王大爷近期致电咨询,反映该小区开发商交房后,房屋出现大量的房屋质量问题,如:上下楼层卫生间管道漏水、楼层之间渗水严重、地面凸起,墙面脱落、墙体开裂等一系列问题。王大爷为了留存证据拍摄了大量的照片为证。其中楼层7楼住户由于楼层之间渗水,导致6层住户刚刚装修的房屋受损,铺设的地板损坏,两家业主之间引起纠纷诉至法院。王大爷问这种情况,作为业主能否要求解除合同及退房吗?

◆律师解答

针对这一问题,北京隆安(济南)律师事务所房地产法律事务部白金印律师分析由于商品房质量产生问题,购房者能否解除合同和退房要根据开发商交付房屋质量的情况来定。

根据我国建筑法律法规,房屋质量问题主要包括以下几类:

一、房屋地基基础工程和主体结构工程的质量问题,包括墙体开裂.地基下沉,房屋倾斜等。

二、房屋防水工程的质量问题,包括外墙渗水、屋顶漏水等。

三、其他土建工程质量问题,包括门窗不严、油漆脱落、室内地坪起砂等。

四、电气管线、上下水管线的安装工程质量问题,主要是指电气线路、开关的安装、排水管道的安装出现问题。

五、供热、供冷系统工程质量问题,这是指暖气设备、中央空调设备等安装工程出现质量问题。

白金印认为,并不是出现以上商品房质量问题,购房者都可以要求退房,只有质量问题严重、影响到商品房的正常居住使用时,购房者才能要求退房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款的规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。由此可见,并不是出现任何质量问题,购房者均可以要求退房,只有质量问题达到一定程度,严重影响正常居住使用时,购房者才能请求解除合同,向开发商要求退房,同时要求开发商赔偿损失。

结合本案,王大爷可以要求开发商承担自己的维修义务,使房屋达到正常合理的居住状态,如果开发商能够通过修复使房屋达到正常居住的标准,购房者就无权要求解除合同、退房和赔偿损失。相反,如果如果开发商不能够通过修复使房屋达到正常居住的标准,购房者就有权要求解除合同、退房和赔偿损失。

◆记者提示

那么什么情况才算是“严重影响正常居住使用”呢?评判的标准是什么呢?

一般认为,严重影响正常居住使用是指购房者所购买的商品房出现严重质量问题,该质量问题无法通过修复使商品房达到正常的标准,无法通过修复保证购房者的正常居住使用,无法通过修复保证使用者的人身安全,并且无法保证正常使用修复等,应当认定为严重影响正常居住使用。在实践中怎样认定“严重影响正常居住使用”呢?一般来说,应当由工程质量检测机构对商品房进行质量检测,根据质量检测结论来认定是否严重影响正常居住使用。