冯焱东：房地产调控要重视长效短效机制相结合

◎冯焱东

房地产是一个特殊行业，政府调控对其健康发展非常重要。多年来，我国房地产行业经历了多次周期波动，政府调控房地产的经验也在不断成熟，不过在有些方面仍需进一步探索和完善。根据香港特区政府的调控经验和深圳楼盘等热点城市调控的实际情况，笔者认为房地产调控既要建立长效机制，又要建立短效机制，二者缺一不可。

如果说短效机制如同中医讲的“急则治其标”，那长效机制就是“缓则治其本”，长短结合即所谓“标本兼治”。

关于房地产调控的长效机制各界已经探讨得比较多，主要措施有为部分中低收入群体提供住房保障，支持住房消费，抑制投资投机，开征物业税增加持有环节成本，实施差别化信贷政策等。本文想重点探讨一下短效机制。

所谓短效机制，是指政府中央和地方与相关部门针对房地产市场的激烈波动，或者市场已出现的大幅涨落苗头，及时或提前出台一些相应措施，积极引导市场健康平稳发展，避免大起大落。短效机制也可以简单理解为及时调控，与滞后调控对立。

香港特区房地产发展的时间比较长，市场也经历过多次大幅波动，政府调控房地产的经验相对成熟。虽然香港已经连续22年在“经济自由度指数”排名中获得第一，但即使在这样一个全球经济自由度最高的地方，特区政府依然对楼市高度关注，频频表态或出手干预，可见调控对房地产是多么必要和重要。

仅在最近4年多以来，香港特区政府对房地产就实施过额外加收买家印花税、翻倍收取印花税、调整按揭成数等多种手段。很难想象，如果没有特区政府连续7次出手调控，香港房价会飙升到何种程度，房价泡沫破灭后又会造成什么样的后果。

香港特区政府财政司司长曾俊华多次强调调控的“快”，其实就是要有短效机制，及时调控，这是给我们的一个重要经验和启示。这方面内地与香港尚有一定差距，很值得学习借鉴。在很多情况下，我们的调控措施还谈不上及时调控，甚至有时还是滞后调控，其中一个原因就是我们还没有建立短效调控机制。

如何建立短效调控机制？笔者认为政府首先要对市场变化保持足够敏感，能洞察市场主要矛盾，并及时采取足够力度的反周期调控措施。

近年来房地产区域分化十分明显，在全国整体以“去库存”为主要基调的同时，一线城市和部分二线热点城市如北京楼盘、环北京部分城市、上海楼盘、深圳、苏州楼盘、南京楼盘、郑州楼盘、厦门楼盘、合肥楼盘、南昌楼盘等地的楼市却库存告急，房价近1年多来呈现快速上涨之势，到今年3月有的城市已经同比上涨30%以上。但多数城市的调控措施都是姗姗来迟，或者干脆没出台政策。

及时调控必须密切关注市场主要矛盾的变化。当前全国绝大部分城市的主要矛盾是供应过大，所以政策是消化供应泡沫；而一线和部分二线城市的主要矛盾则是供不应求，房价过快上涨，调控政策应该及时转变为扩大供应、防控房价泡沫，如不因城施策，盲目执行中央去库存政策，就会把大方向搞反，甚至火上浇油。

在当前城市化快速发展之时，房价有易涨难跌、快涨慢跌的特点，房价一旦快速上涨，再回落到比较理性的位置往往需要较长时间。所以在房价有过快上涨苗头的时候，能采取适当措施是最理想的，把问题扼杀在萌芽状态。

其次，建立调控短效机制需要“常态化”使用部分调控工具。房地产调控有财税、金融、法律、行政、户籍、土地等多种方式，其中有些是快变量，有些是慢变量，有些手段可以常态化使用，有些不宜常态化使用。如法律工具有一定基础性、严肃性，不宜常态化使用；但税收、金融、行政等快变量工具可以常态化使用，土地出让等政策也应该常态化使用，不过土地政策见效需要时间，不是快变量。

所谓常态化使用，是指中央和地方政府及相关部门，根据房地产市场的激烈变化，及时应用某些工具特别是快变量工具对市场进行调控，并尽量预调微调，以达到稳定供求关系和房价波动的目的。

调控之所以经常滞后，与金融等调控工具不能常态化使用也有很大关系。如果我们及时看到了市场变化，但没能很好地运用常态化、快变量调控工具，就会出现最需要出手调控市场的时候，我们却只成为旁观者，任由情况继续恶化的现象。

所以说金融、税收、舆论、行政等快变量调控工具必须在需要时及时使用，这样才有可能驾驭住房地产这匹桀骜不驯、喜欢折腾的烈马。

最后，建立调控短效机制需要中央给地方合理授权，并厘清中央和地方政府在调控方面的责权关系。调控必须贯彻中央分类调控、因城施策的精神，应该赋予地方政府灵活使用房地产方面金融和税收工具的权力，在市场需要时及时使用。

作者为民生银行(600016,股吧)地产研究院首席研究员