京城别墅被传涨价千万元 北京豪宅去库存的尖峰时刻

按照未来一年60个顶豪项目，预期入市每个项目50套左右计算，待售的顶豪项目数量将高达3000套。

观点地产 3月1日，位于北京楼盘中央别墅区的金地中央世家项目传出了单套涨价1000万元的消息。虽然因为近来一系列政策利好正在推动一线城市的地产行情不断向上，但是1000万元的涨价幅度也着实令人咋舌。

一位了解事件的消息人士对观点地产新媒体透露，涨价消息确有其事。该项目内部给出的涨价幅度是在1000万元基准上可做15%-25%的上下调整，即750万元-1250万元之间。

不仅如此，该人士还称，由于门头沟区域出现了楼面价4.8万元的项目，有位于门头沟的别墅也在酝酿涨价，涨幅在20%左右。

需要指出的是，虽然目前北京实际可售的商品房住宅库存只有6.25万套，为近两年的最低水平。但随着住宅市场的豪宅化，单价在8万+甚至10万+的项目供应过大，却是不争的事实。因此，与北京别墅涨价事件并存的是北京豪宅普遍的去库存压力。

亚豪机构市场总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示：“北京确实有一些项目在酝酿涨价，但大多还是基于自身产品品质的提升。普通住宅产品如果没有新的价格支撑点而盲目涨价，则必定会影响销量，这是双刃剑。”

涨价1000万的别墅

据观点地产新媒体了解，中央世家是金地去年推出的重点项目之一。该项目位于顺义中央别墅区后沙峪罗马环岛东1000米。别墅产品共63套。

中原地产首席分析师张大伟称，金地中央世家南区于2015年售罄，合共去化35栋，总收金8.5亿元。2016年项目北区开盘一夜成交8套，突破2亿元。目前仅剩包括在内的十几套产品。

有接近北京金地的人士对观点地产新媒体分析称，一般情况下，产品接近清盘时都会有一定的价格调整。而中央世家1000万的单价涨价幅度，不仅可以令项目在后期获得更高的溢价，同时也是一种营销手段。“不管怎么样，喊出涨价1000万元都是非常抓人眼球的。”

事实上，摩拳擦掌准备涨价的不止金地一家。“现在北京的开发商都是一种矛盾心理，一方面害怕监管层面枪打出头鸟出手干预甚至惩戒涨价楼盘，因此谁也不愿意太露骨的喊出涨价；但另一方面，政策层面带来的利好和行情又使开发商不愿放过这个机会。”

一份统计数据显示，在刚刚过去的2月份，北京各行政区房价有不同程度的涨幅，其中朝阳区、丰台区、密云县涨幅超过10%，通州、房山涨幅超过5%。

项目方面，北京新天地由37000元/平方米涨至42000元/平方米，涨价幅度高达5000元/平方米。此前声称只有两个项目涨价的北京万科，旗下首开万科城市之光涨价11%，首开万科公园里涨价6%，金地万科金域东郡涨价5.71%。

不过郭毅并不因此就认为北京会出现政策层面的收紧。“北京目前市场价格涨幅处在合理、稳定的区间。并且新房在整体成交占比非常低，可以算是小众市场。比如2月份整体住宅市场成交1.8万套，其中二手房1.5万套，新房仅有3000套。另一方面，北京一直严格执行限购，市场成交多以自住需求为主，没有投资性需求。政府也没有必要去再加码调控自住市场。”

豪宅去库存

中原地产的一份数据显示，2016年至今北京8万+项目成交已经达到110套，总成交金额32.29亿元，惯例淡季的开年2个月签约已经赶上之前市场半年的签约数据，成交均价也高达99587元/平方米，接近10万元大关。

但和目前的豪宅存量相比，这个数字又显得不值一提。中原地产发布的统计数据显示，未来将有60个项目以突破10万元/平方米的价格进入北京市场。按照未来一年60个顶豪项目，预期入市每个项目50套左右计算，待售的顶豪项目数量将高达3000套。

目前，包括泛海国际、万柳书院、红玺台、西宸原著、使馆壹号院、金茂府等近40个项目售价在8万元/平方米以上，并成功签约，随着后续高价地块项目的陆续入市，这些项目在新的一年都将有全新的价格提升。

此外，包括昆仑域、中国玺、恒大丽宫、优山美地等10个老项目，以及2015年陆续成交的高价地如葛洲坝(600068,股吧)樊家村地块、保利常营地块、懋源孙河地块等10个纯新项目，一起进入市场。业内人士分析，上述项目都有售价突破10万元/平方米的潜质，即使其中个别项目已经接近清盘，最后的售价依然在10万元/平方米以上。

张大伟指出，即使2016年的顶豪市场较为乐观，当前这些库存也需要5-10年时间的去化周期。北京10万+项目历史最高销售纪录一年261套，即使按照8万元/平方米的签约价格计算，所有居住类项目一年的签约量只有673套。

郭毅对观点地产新媒体指出，目前一些涨价消息都是都是开发商报价，实际是否会涨这么多，并且客户是否最终会买单，还都会有一个市场过程。“个别开发商过于乐观，调价幅度大，一定会伤害客户。因此价格是个杠杆，用得好可以使产品价值最大化，用不好则会伤害企业的品牌，是一个硬币的两面。”